Convenienza dell'accollo del mutuo del venditore di un immobile

Che sia o meno conveniente accollarsi il mutuo di un venditore, è argomento già discusso, ma potrebbe portare ad una scelta sbagliata, la diceria che accettando l’accollo del mutuo del venditore, si risparmiano gli interessi che sono stati già pagati dal venditore stesso.

Questo è ovviamente falso! Intervenire su un mutuo già attivo, significa avviarne uno nuovo, di importo e durata identici a quello che è il debito residuo del mutuo iniziale, ad esempio: se accediamo ad un mutuo di 25 anni all’ottavo anno dal suo inizio, con un tasso fisso al 5% per un debito iniziale di 100.000€ e rata di 659,96€, il debito residuo sarà di 71.355€. Se ci rivolgiamo ad una banca per un mutuo di 71.355€, da rimborsare in 12 anni (25-8), che ci propone un tasso fisso al 5%, riscontreremo immediatamente che la rata che pagheremo è esattamente di 659,96€.

Il solo risparmio infatti, riguarda le spese di istruttoria della pratica: se si decide di sottoscrivere un mutuo presso una banca, le spese di istruttoria pratica saranno pari a circa 3.000€; è tuttavia vero però, che alcune banche chiedono una percentuale anche per l’accollo: questa non può superare l’1% del debito residuo che, nel caso di 100.000€, corrisponde a 1.000€.

Ma se una banca ci proponesse un tasso d’interesse pari al 4%, la convenienza ritornerebbe: fissiamo a 2.000€ la cifra per le spese iniziali di istruttoria pratica, chiederemo quindi alla banca un finanziamento complessivo di 73.355€ (71.355 + 2.000). La rata che ne deriverà sarà di 642,24€, con un risparmio complessivo di 2.552€, ossia 17,72€ al mese per 144 mesi; in questo caso, benché la spesa iniziale sia più alta, si avrà un risparmio sull’intero finanziamento.

Inoltre, prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo del venditore, è bene prendere visione delle condizioni del mutuo sottoscritto, in quanto la tipologia del mutuo potrebbe non essere adatta alle nostre esigenze, l’importo su cui si può contare è quello esclusivamente del debito residuo, la durata non è modificabile, ed in caso di rinuncia in seconda ipotesi, il venditore richiederebbe eventuali penali per estinzione anticipata che è costretto a pagare. E’ sempre buona regola quindi, al momento dell’acquisto, riservarsi la facoltà di decidere se accollarsi o meno il mutuo, per prendere visione di altre proposte e la loro convenienza.

Se l’accollo è la soluzione più conveniente, bisognerà inoltre accettarsi che il venditore si a in regola con i pagamenti, e nulla farà più fede in questo caso, di una dichiarazione della banca creditrice; inoltre l’importo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo prezzo, ed il venditore dovrà versare all’acquirente i cosiddetti dietimi: ovvero la quota interessi maturati giornalmente sul mutuo, che fanno riferimento al periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata, ed il giorno del rogito.

Il calcolo dei dietimi è presto fatto: debito residuo x Tasso % annuo / 36500 .

Ad esempio: se si subentra nel mutuo quando il debito residuo è pari a 92.300€, ed il tasso è fisso al 5%, il calcolo da fare sarà 92.300 (debito residuo) x 5 (tasso d’interesse) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero). Quindi, se dalla scadenza dell’ultima rata sino al giorno di firma dell’atto notarile sono trascorsi 26 giorni, gli interessi maturati fino a quel momento sono 328,64€, ossia 12,64 (dietimo) x 26 (giorni); quindi il saldo prezzo sarà pari a 92.628,64€, ossia 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi).

E’ infine da tener presente che una banca non accolla il mutuo all’acquirente con una semplice notifica, ma bensì richiede di processare una nuova domanda dall’acquirente, correlata dalla documentazione anagrafica e reddituale, e la stessa sarà analizzata come se si dovesse concedere un nuovo mutuo. Finché la banca non rilascerà il proprio benestare all’accollo, il debito resterà intestato al venditore, a prescindere dal cambio d’intestazione dell’immobile che, benché appartenga ad altri, resterà a garanzia ipotecaria del debito sottoscritto.