Blog di informazione sui mutui, i prestiti, i finanziamenti e le carte di credito.

In Primo piano:
- Mutuo Prima casa - Cessione del quinto - Finanziamento auto

Preammortamento di un mutuo

La maggior parte delle spese che un mutuo comporta sono ben visibili nell'Indice Sintetico di Costo Globale. Altre spese invece non sono prese in considerazione all'interno di questo indice tra cui ad esempio il costo di preammortamento del mutuo. E' necessario invece riuscire a conoscere ogni singola spesa per non avere sorprese all'arrivo della prima rata da pagare.
Il costo di preammortamento del mutuo rappresenta in realtà il guadagno della banca su quel determinato prodotto finanziario.
Il costo di preammortamento viene calcolato sulla base di diversi fattori. I fattori che entrano in gioco sono
giorni di preammoratmento
il valore del mutuo
il tasso in percentuale annuo
Questi elementi devono essere divisi per la cifra 365000.

Definizione di cos'è un rogito o atto notarile

Il rogito notarile è un documento scritto da un notaio ed è considerato un atto pubblico. La formazione degli atti notarili è disciplinata dalla legge n.89 del 16/02/1913, o legge notarile. L’atto notarile deve essere ricevuto in presenza delle parti e di almeno due testimoni. L’articolo 51 della legge, l’atto notarile deve recare l‘intestazione “Repubblica Italiana” nonchè la data, i dati del notaio i dati del cliente, gli importi e i dati di eventuali testimoni e eventuali interpreti, i dati dell'oggetto dell'atto notarile di vendita (della casa o dell'auto).


Una volta sottoscritto il rogito, il notaio dovrà adempiere ad una serie di impegni di natura fiscale e burocratica. Dovrà infatti registrare il rogito presso la Conservatoria dei registri immobiliari, pagando l’imposta di registro o l’Ivanel caso in cui si trati di un immobile o auto nuova, l’imposta ipotecaria e catastale, il bollo. deve poi consegnare alla Conservatoria, una “Nota di trascrizione”, con un elenco di tutti i vincoli che gravano sull’immobile e derivano dal contratto di compravendita. Iscriverà inoltre le evetuali ipoteche per l’acquisto di un immobile tramite mutuo, ma anche tutti gli altri diritti reali quali diritto di abitazione, usufrutto, servitù, enfiteusi ecc…

Convenienza del leasing immobiliare contro un mutuo

Il Leasing immobiliare, fra le forme di leasing esistenti, rappresenta nel nostro Paese il segmento più rilevante. Può essere erogato sia per immobili già costruiti, sia per edifici in fase di costruzione. La maggiore flessibilità dei parametri di ammortamento lo rende infatti spesso più vantaggioso del mutuo che, fatta eccezione per le oscillazioni garantite dal tasso d’interesse variabile, è dotato di un’impostazione più rigida rispetto al leasing.

Il periodo di ammortamento dei canoni può variare da un termine minimo di 96 ad uno massimo di 240 mesi, anche se solitamente non si superano mai i 144 mesi.

La maggiore convenienza del mutuo rispetto al leasing si avrà quindi solo in caso per periodi di ammortamento molto lunghi. Il leasing, in quanto forma di finanziamento più flessibile, si adatta bene alla maggiore o minore disponibilità di liquidità da parte dell’investitore. Il punto di partenza è infatti la maxirata iniziale che oscilla tra il 10 ed il 30 %. Maggiore sarà la maxirata da versare minore sarà il tasso dei canoni mensili e di conseguenza minore risulterà essere la somma corrispondente al riscatto finale che varia dal 1 al 30 %.

Un altro indiscutibile vantaggio del leasing immobiliare rispetto al mutuo è di natura prettamente fiscale, in particolare per il sistema azienda. Con il mutuo infatti il fisco permette la deduzione degli interessi ma non della quota di capitale. Mentre in caso di leasing con durata di almeno 8 anni i canoni mensili sono interamente deducibili.

Inoltre, le normative emanate dal Ministero delle Finanze rendono, da alcuni anni, questa forma di finanziamento più vantaggiosa anche per i privati e non solo per il mondo delle imprese. Dall’agosto 2005 infatti, la società di leasing che acquista un immobile incaricata da un privato potrà detrarre l’IVA. In questa risoluzione è stabilito che: “ possono essere assimilate alle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione o la rivendita dei fabbricati o le porzioni di immobili”. Questo darà al cliente la possibilità di usufruire dell’immobile, senza esserne proprietario fino al termine del contratto di leasing. Inoltre non sarà costretto a dichiarare rendite catastali tassabili e non dovrà pagare l’imposta del 2 % prevista sui mutui per la casa.

Definizione di titolo di debito

Il titolo di debito è un documento rappresentante un credito che il sottoscrittore di un contratto di debito pubblico acquista nei confronti dello Stato. Dal punto di vista della forma i titoli del debito pubblico si distinguono in nominativi e al portatore. I primi vengono definiti certificati e costituiscono un estratto autentico dell’iscrizione di una rendita fatta nel gran libro del debito pubblico. I titoli al portatore sono costituiti invece da cartelle, che indicano il numero progressivo per ciascuna serie e per ciascun esercizio finanziario, il capitale nominale, la durata, la data di emissione, la scadenza. Ad essi è unita una serie di cedole per il pagamento della rendita in rate semestrali. I titoli del debito pubblico circolano secondo le norme comuni. A seconda del tipo di prestito in relazione al quale sono stati emessi, i titoli del debito pubblico si possono distinguere in titoli del debito fluttuante e consolidato. Titoli del debito fluttuante sono quelli rimborsabili a scadenze stabilite, emessi in relazione ad un debito contratto per un breve periodo di tempo per provvedere a momentanei bisogni di cassa, conseguenti alla mancata equivalenza fra entrate e spese dello Stato, e che non viene iscritto nel gran libro del debito pubblico. Vengono definiti titoli del debito fluttuante perché non è possibile determinare l’ammontare, che raggiungeranno nel corso dell’annata e non è quindi possibile fissare in relazione ad essi a priori l’ammontare degli interessi da corrispondere. La forma tipica dei titoli del debito pubblico fluttuante è costituita dai buoni ordinari del Tesoro. Essi sono caratterizzati dalla loro facile negoziabilità e dal fatto che l’interesse è scontato, anticipato, al momento dell’emissione dell’obbligazione; invece di essere pagato al momento del rimborso, è detratto dalla somma pagata dal sottoscrittore al momento dell’acquisto del titolo. Titoli del debito consolidato sono invece quelli emessi in relazione a debiti a scadenza lunga ed eventualmente anche indeterminata, che hanno una sistemazione fissa nel quadro della finanza pubblica ed il cui servizio figura fra le spese ordinarie del bilancio. Si distinguono in titoli del debito consolidato redimibile e titoli del debito consolidato irredimibile. I primi sono quelli emessi dallo Stato con l’obbligo della restituzione del capitale entro un termine prefissato e secondo un piano di ammortamento prestabilito. Rientrano in questa categoria i buoni del Tesoro pluriennali e le cartelle rimborsabili per sorteggio periodico. I secondi sono quei titoli emessi in relazione ad un prestito contratto dallo Stato con il solo obbligo di pagare puntualmente gli interessi, senza assunzione di alcun impegno di restituzione del capitale per una data prefissata; tale restituzione potrà avvenire, se e quando dovesse sembrare opportuna, mediante riscatto dei titoli al prezzo corrente sul mercato o mediante conversione.

Definizione di tasso di sconto. Cos'è

Nella pratica, per tasso di sconto s’intende il saggio applicato dagli istituti di credito alle operazioni di sconto di crediti cartolari o non cartolari presentati dai clienti. Il costo percentuale annuo di un’operazione di sconto è tuttavia superiore al tasso praticato dalla banca, poiché include compensi accessori e commissioni. Gli istituti di credito non usano applicare un’ unico saggio a tutte le operazioni di sconto, ma fissano una serie di tassi in relazione sia alle caratteristiche del cliente e del titolo presentato allo sconto, sia alle proprie condizioni di gestione e alla situazione del mercato dei capitali. Sulla misura del tasso di sconto influisce anche quella del saggio ufficiale di sconto praticato dalla Banca Centrale. Lo sconto relativo ad un capitale unitario e ad un periodo unitario di anticipazione per esempio un anno, è detto tasso effettivo di sconto. Due tassi effettivi di sconto riferiti a tempi di anticipazione diversi, sono detti equivalenti quando, applicati ad uno stesso capitale per un identico periodo, producono il medesimo valore attuale.

Finanziamento statale

E’ un finanziamento da parte dello Stato, che serve a sostenere l’attività di enti pubblici e di settori produttivi considerati di interesse nazionale, in relazione agli obiettivi di politica economica prescelti. Di finanziamento statale si parla sia quando viene orientato ad enti pubblici, sia quando è rivolto al settore privato. Nel primo caso rilevante risulta essere l’attività svolta dalla Cassa depositi e prestiti nell’esercizio del credito agevolato per il ripianamento dei deficit economici di comuni e province. L’apporto finanziario avviene sotto forma di trasferimento di reddito oppure consiste in un’operazione di credito vantaggiosa sia per l’ente mutuante che per il mutuatario. Tipico esempio di agevolazione è la garanzia concessa dallo Stato che deriva il suo speciale valore dalla natura peculiare del soggetto garante. Per quanto detto si possono individuare tre fondamentali figure d’intervento diretto da parte dello Stato:

* Somministrazione di fondi statali derivanti da mezzi di bilancio per la cessione di mutui diretti a condizione di favore;
* Erogazione di fondi da parte del Tesoro ad integrazione delle disponibilità finanziarie di enti finanziari e istituti di credito di diritto pubblico per lo svolgimento delle loro attività statutarie;
* Concessione della garanzia del Tesoro abbinata, in alcuni casi, ad un contributo in conto interessi, su operazioni di credito intraprese da enti finanziari e istituti di credito di diritto pubblico con mezzi propri.


Alle operazioni comprese in quest’ultima categoria si possono assimilare le varie altre agevolazioni che lo Stato può accordare, come: sottrarre le garanzie concesse agli enti mutuanti al regime ordinario della revocatoria fallimentare; prevedere un trattamento fiscale di favore; istituire privilegi di esecuzione per il recupero dei crediti dei mutuatari morosi; escludere dal sequestro e dal pignoramento le somme erogate ai beneficiari.

Aggiornamento attuale tasso Euribor e Euris

Già in passato abbiamo parlato dell' Eurirs e dell' Euribor e abbiamo avuto modo di comprendere come determino il costo di un finanziamento e che tali valori tendono a cambiare nel tempo. Al fine di rendere più chiaro l'andamento di tali tassi ecco una tabella riassuntiva degli ultimi valori rilevati.

Finanziamento dello sviluppo

Intendiamo con questo termine la realizzazione dei mezzi finanziari necessari a sostenere la formazione di capitale reale, con lo scopo di realizzare la crescita del reddito. La creazione di beni capitali che concretizza il processo di sviluppo, necessita del contenimento dei consumi, per incrementare la parte risparmiata del reddito, il cui impiego produttivo può avvenire sia tramite autofinanziamento, sia con l’intermediazione degli istituti di credito. Il credito assume una funzione di impulso allo sviluppo, nel senso che la sua creazione può contribuire a favorire l’impiego dei fattori produttivi inutilizzati e determinare pertanto l’incremento del reddito e, quindi, del risparmio. Nei sistemi economici più evoluti, la dissociazione tra coloro erogano finanziamenti (sistema bancario) e coloro che ne richiedono per fini produttivi (imprenditori), rende ancora più complessa e articolata l’intermediazione creditizia. Per questo, aiuta l’intervento dei poteri pubblici, in quanto l’attuazione di agevolazioni e incentivi rappresenta lo strumento più rilevante delle politiche di sviluppo orientate sia ai settori produttivi che a quelle aree del paese (sud) il cui sistema economico è deficitario rispetto all’economia nazionale. A questo fine fu approntata la cassa per il mezzogiorno oltre all’attività di altri enti che hanno come fine istituzionale lo sviluppo di condizioni favorevoli per l’economia del meridione. Nei paesi in via di sviluppo, quando la formazione di risparmio interno è insufficiente, il problema del finanziamento è affrontato ricorrendo agli aiuti internazionali e all’importazione di capitale estero. Il problema è che tali investimenti esteri diventano spesso un arma di ricatto venendo contrastati o agevolati in relazione alla linea politica della sovranità del paese in questione. Soprattutto nell’ultimo dopoguerra al problema del finanziamento dello sviluppo si è cercato di dare una risposta a livello internazionale. Nel 1944 alla conferenza di Bretton Woods fu istituita la Banca Internazionale per la ricostruzione e lo sviluppo, cui successivamente si sono aggiunte filiazioni: la società finanziaria internazionale nel 1956 (SFI) e l’associazione nazionale per lo sviluppo nel 1959 (IDA).

DEFINIZIONE DI TITOLO DI CREDITO

Impegno documentato da parte del debitore di offrire una prestazione a favore del possessore del documento medesimo. Il diritto relativo è incorporato nel titolo, perciò non può essere esercitato senza il possesso del documento. Il titolo di credito nell’economia moderna serve per agevolare e velocizzare il trasferimento dei crediti, essendo sufficiente avvalersi del documento in questione affinchè venga attribuito al possessore il diritto alla prestazione in esso indicata. Il titolo di credito ha anche funzione dispositiva, serve, cioè a far valere o ad attribuire ad altri il diritto alla prestazione. Sono previste tre categorie di titoli di credito: Al portatore, all’ordine e nominativi. I titoli al portatore: il diritto alla prestazione si concretizza attraverso la semplice consegna. Titoli all’ordine: sono quelli che si realizzano con la consegna del titolo e la girata che è l’ordine dato dall’intestatario al debitore di indirizzare la prestazione a persona diversa. Nominativi invece sono quei titoli intestati a favore di una determinata persona. L’intestazione risulta sia dal titolo stesso che dal debitore che ha emesso il titolo. Il titolo nominativo può essere trasferito anche con girata piena ed autenticata da un notaio o da un agente di cambio; tale trasferimento ha pertanto efficacia soltanto tra le parti. Caratteristiche essenziali del titolo di credito sono la letteralità e l’autonomia. La prima determina la quantità e la qualità del diritto e serve a proteggere l’attore terzo che, in buona fede, ha fatto affidamento sulla legalità del documento. Per questo l’obbligazione connessa al titolo si chiama cartolare, in quanto incorporata nel documento stesso, dal latino cartula. Né il debitore né il creditore possono far valere pretese più ampie di quelle scritte sul titolo. L’autonomia tutela l’affidamento del terzo a cui il diritto è stato trasferito, che acquista così un diritto nuovo e autonomo rispetto a quello del precedente titolare. A seconda di chi li emette, i titoli di credito si distinguono in pubblici e privati. Sono pubblici quelli emessi dallo Stato o da enti pubblici; sono invece privati quelli emessi da soggetti privati.

DEFINIZIONE BASE DI TASSO DI INTERESSE

Prezzo del denaro riferito ad un determinato arco di tempo. Nelle operazioni bancarie si distingue un tasso passivo ovvero a favore del depositante ed un tasso attivo cioè a carico di chi ottiene un credito. La differenza nelle misure dei due tassi deriva dal costo dell’intermediazione creditizia che assume a suo carico i rischi e l’amministrazione del denaro. Il tasso di interesse prende il nome di tasso di sconto quando si vuole realizzare immediatamente un credito non ancora scaduto. In un mercato che consente movimenti di risparmio, il tasso d’interesse dovrebbe tendere ad essere unico. La presenza di elementi addizionali, quali i compensi per le spese di gestione del risparmio e quelli relativi ai rischi inerenti alla cessione, spiega la coesistenza di tassi d’interesse diversi. I tassi d’interesse a breve scadenza sono, in genere, inferiori a quelli per prestiti a lunga scadenza. La disciplina della raccolta di risparmio delle banche regola in maniera diversa le ipotesi del breve, del medio e del lungo termine. Con riguardo al breve termine, al fine di evitare, come avvenuta in passato che le banche attuino politiche dei tassi d’interesse sospinte da esasperate esigenze concorrenziali, sono stati stipulati accordi interbancari che vincolano i contraenti al rispetto dei criteri in essi fissati, specialmente per quanto atteneva i tassi d’interesse attivi e passivi. Nel breve periodo, presentandosi il risparmio soprattutto sotto forma monetaria, il tasso d’interesse aumenta o diminuisce con il diminuire o l’aumentare della moneta in circolazione. In periodi più lunghi, invece, il suo livello risulta essere collegato alla tendenza dei profitti. Le variazioni del tasso nominale d’interesse non seguono con esattezza l’andamento dei livelli dei prezzi; si ha quindi un tasso d’interesse reale ed uno virtuale.

COS’E’ IL TASSO AGEVOLATO NEI FINANZIAMENTI PUBBLICI

Trattasi di agevolazioni creditizie orientate allo sviluppo di attività produttive. Il credito agevolato è diventato uno strumento di politica economica che ha lo scopo di ridurre gli squilibri settoriali e territoriali, e , nel contempo, a salvaguardare la stabilità del potere d’acquisto della moneta oltre che attenuare eventuali crisi del sistema economico. Molti tipi di crediti speciali sono agevolati, come il credito alla media e piccola industria oppure a quelle operanti nel mezzogiorno. Le agevolazioni concesse dallo Stato si orientano o verso il contributo agli interessi o nei contributi in conto capitale (agevolazioni creditizie). Nel primo caso il contributo è contenuto nei limiti della perdita effettivamente subita dall’istituto erogante in ciascuna operazione effettuata, al tasso agevolato anziché a quello di mercato; nel secondo, che riguarda il credito a favore delle aziende che investono nel sud d’Italia o nelle zone depresse del centro nord, il contributo è in rapporto ad una percentuale degli investimenti effettuati dall’operatore beneficiario e si concretizza in una somma erogata a fondo perduto ovvero senza obbligo di restituzione. In questo caso si parlerà di incentivi statali.

Documenti e prassi mutuo acquisto di una casa

Per accedere ad un mutuo per l’acquisto di un immobile è necessario percorrere il seguente iter:
Compromesso – E’ una scrittura privata fra compratore e venditore che per una maggiore sicurezza del primo è meglio fare dal notaio. Questo per due ordini di ragioni. Perché il notaio controllerà se l’immobile che siamo in procinto di acquistare non provenga da qualche fallimento e risulti quindi gravato da ipoteca. Perché il notaio registrerà il compromesso dandogli un valore legale e offrendo così una garanzia al compratore.
In questa fase la banca aprirà la pratica di mutuo ma soltanto sul piano teorico perché non si è ancora proprietari. Questa la documentazione che è necessario esibire al funzionario di banca:

* Atto di compravendita o Atto di proprietà – Il notaio intesta l’immobile. La parcella notarile varia di solito dai 1.500 ai 2000 € per atto.



* Le ultime due buste paga che servono a certificare una affidabile, per l’istituto erogante, situazione lavorativa.



* Dichiarazione del proprio titolare o della propria azienda che certifichi il contratto di lavoro a tempo indeterminato.



* Altre forma di garanzia come eventuali garanti o proprietà possono rappresentano un ottimo biglietto da visita ma non sono necessariamente richiesti.


Perizia – La banca si affiderà ad un consulente esterno, un perito decretato dalla banca ra una lista di nominativi che dovrà definire il valore commerciale dell’immobile. Poi chiederà al notaio una relazione preliminare sull’immobile per assicurarsi che l’immobile non sia gravata da fallimento, da ipoteca volontaria (Es.hai già un mutuo con un'altra banca) o giudiziaria (Es. non paghi le tase). A questo punto la banca può iniziare la pratica di mutuo perché dopo aver stipulato l’atto di compravendita si è proprietari dell’immobile a tutti gli effetti.
Atto di mutuo – Gli attori chiamati in causa sono il funzionario di banca, il notaio ed il compratore dell’immobile. La banca manda al notaio una bozza del tipo di mutuo richiesto dal compratore.e stabilisce il giorno dell’atto. Il notaio in base al tipo di mutuo selezionato legge l’atto di mutuo e se risulta essere tutto in regola questo verrà contratto cono firma dal compratore. La rata che il cliente si troverà a dover pagare sarà composta dallo spread ( guadagno effettivo della banca) + tasso variabile (indicizzazione Euribor) o tasso fisso (indicizzazione Eurirs). La banca potrà adesso deliberare il mutuo. Il compratore se si tratta di prima casa deve pagare di tasse il 4% del valore commerciale dell’immobile, sia che acquisti da privati sia dalla società costruttrice. Se trattasi invece di seconda casa le tasse saranno il 7% da privati e il 10% da società costruttrice. Se la compravendita dell’immobile viene poi affidata ad un agenzia immobiliare, quest’ultima verrà remunerata con la percentuale pattuita nel mandato che stipula il compratore e di solito è una percentuale che varia dal 3 al 4%.

Leggi anche: I tipi di mutuo più comuni e diffusi

Eurirs Definizione di Euro Interest Rate Swap EUROIRS

L’Euroirs o Eurirs è l’acronimo di Euro Interest Rate Swap (tasso per gli swap su interessi). Viene calcolato giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea (le 50 banche più importanti della comunità europea) e rappresenta il tasso d’interesse medio con il quale i principali istituti europei stipulano swap. E’ più comunemente conosciuto con la sigla IRS e rappresenta in pratica il tasso dei mutui a tasso fisso. In definitiva, le banche per mettersi a riparo di un eventuale rialzo dei tassi di mercato, stipulano dei contratti in strumenti derivati, gli swap. Per questo il tasso di riferimento in questione non è indicizzato al tasso di sconto ed alla politica monetaria decisa dalla BCE (Banca Centrale Europea). La Federazione Bancaria Europea infatti è un istituto indipendente rispetto alla BCE.

Nel caso di un mutuo a tasso fisso il valore dell’Eurirs verrà sommato allo spread (guadagno reale della banca) ed aumenterà non in relazione alla somma erogata ma alla lunghezza del mutuo.



Come anticipato, l’Eurirs è strettamente connesso al termine swap. Questi non è altro che un accordo tra due parti (le banche) che si scambiano crediti secondo date prestabilite. La definizione delle quantità di flussi da scambiare dipende dal Libor (London Interbank Offer Rate); il tasso d’interesse offerto dalle banche sui depositi di altre banche.

Esistono diverse tipologie di swap:

Interest Rate Swap (IRS) – Scambio periodico tra due controparti di crediti aventi natura di “interesse” calcolati sulla base di tassi di interesse predefiniti e di un capitale teorico di riferimento. E’ utilizzato sia per agevolare la gestione di fondi comuni che per immunizzarsi dagli effetti di consistenti fluttuazioni di mercato.

Currency Swap – Scambio tra due controparti di crediti aventi capitale ed interessi espressi in due valute differenti. Consente, per esempio, ad un azienda americana non nota in Giappone, di trasformare il proprio debito in dollari in un corrispettivo debito in yen.

Equity Swap – Scambio di dividendi su un indice azionario, a tasso fisso o variabile.

Puttable Swap – Una delle controparti può concludere anticipatamente la vita dello swap.

Extendable Swap – Una delle due controparti può estendere la vita dello swap

Differential Swap – Scambio fra due tassi d’interesse variabile. Uno nella valuta nazionale, e l’altro in una valuta estera essendo entrambi i tassi applicati a quello denominato in valuta nazionale.

Forward Swap – Passa un periodo di tempo fra la data in cui lo swap viene negoziato e la data effettiva dello swap.

Basis Swap – Si scambia un tasso variabile con un altro. Il constant maturità swap è lo scambio di un tasso Libor con un tasso swap. Il constant treasury swap è invece quello fra un tasso Libor ed un tasso di un titolo di Stato.

Zero – Coupon Swap – Una delle controparti fa un pagamento in un’unica soluzione invece che produrre pagamenti durante la vita dello swap. Di solito verrà effettuato alla data di scadenza dello swap, anche se è lecito per le parti accordarsi per un pagamento da effettuarsi all’inizio o durante la vita dello swap.
Leggi anche: Cos'è l'Euribor

Definizione di Euribor

Euribor è l’acronimo di “Euro Interbank Offered Rate” è espresso in termini percentuali, e rappresenta il tasso con il quale le banche prestano denaro ad altre banche nell’area dell’Euro. La stima di questo tasso interbancario viene attuata tutti i giorni feriali dall’Euribor Panel Steering Committee, cioè un comitato di esperti, in base ai dati ricevuti dalle 57 banche più rappresentative della comunità europea. Per conoscerla in tempo reale basta rivolgersi al sito ufficiale www.euribor.org.

Questo tasso viene utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

Aggiunto allo spread (il guadagno reale della banca) andrà infatti a comporre il tasso d’interesse del mutuo erogato al cliente.


L’Euribor è un parametro molto sensibile alle fluttuazioni del sistema economico su scala globale che si ripercuotono nel mercato. Così quando la Banca Centrale Europea (BCE) in rapporto a fattori contingenti di questa natura, aumenta o diminuisce il costo del denaro questo tasso si adegua di conseguenza. Infatti la crisi del mercato del credito si è tradotta anche nell’aumento dell’Euribor e questo perché in tempo di sfiducia, le banche europee fra di loro si fidano meno a prestare soldi ed alzano i tassi. Un’altra spiegazione di questo fenomeno, strettamente connesso alla crisi dei mutui subprime, arriva dall’Adusbef secondo la quale le banche hanno utilizzato il rialzo dell’Euribor per rifarsi delle conseguenti perdite. Basti pensare che l’Euribor a tre mesi il 30 settembre del 2008 si attestava al 5,24% mentre solo nel 2005 era al 2,40%. Questo ha portato quindi molte persone (in Italia 3,2 milioni di famiglie) a cui era stato erogato un mutuo a tasso variabile, a vedere le proprie rate crescere esponenziale.

LEggi anche: Cos'è L'Euris

BAsilea 2. Normativa internazionale sui finanziamenti

Si tratta di una normativa internazionale che definisce i requisiti patrimoniali delle banche e rappresenta per questo una forma di assicurazione nei confronti di tutti i finanziamenti erogati alla clientela. Questo si basa sul principio che le banche aderenti a questa normativa debbano accantonare quote di capitale in proporzione al rischio legato a tutti i rapporti di credito assunti.
Tale accantonamento ha lo scopo di:

1. Tutelare gli istituti di credito eroganti
2. Tutelarsi dalla concorrenza sleale tra grandi banche internazionali che potrebbero concedere ad alcuni paesi il privilegio di prestiti con livelli di patrimonio esigui.
3. Avere il controllo sulle banche che in caso di rilevanti insolvenze potrebbe mettere in crisi intere economie nazionali.


Questi invece le modalità operative della normativa:

1. Calcolo del rischio sul credito attraverso il rating ovvero una classifica stilata dall’istituto di credito oppure l’ausilio di istituti esterni accreditati.
2. Maggiore trasparenza da parte degli istituti di credito nei confronti del mercato.
3. Aumento dei poteri di vigilanza e controllo. In questo va l’ideazione della “pratica di fido elettronico” che obbliga i funzionari ad immettere le informazioni al computer e a seguire le indicazioni formulate dal supporto informatico.

Definizione di apertura di credito: cosa è

Con Definizione di apertura di credito riferiamo all’impegno assunto dalla banca nei confronti del cliente, di mettere a sua disposizione una certa somma (fido per cassa) o di assumere per suo conto determinate obbligazioni (fido di firma).
In senso stretto, è il contratto tipico col quale la banca si obbliga a tenere a disposizione dell’altra parte una somma di denaro per un dato periodo di tempo o a tempo indeterminato.
L’apertura di credito è detta “semplice” quando il beneficiario può utilizzare il credito una volta sola sia pure con successivi parziali prelevamenti; “in conto corrente“ quando invece l’accreditato ha la possibilità, con successivi versamenti, di ripristinare nuovamente la disponibilità e quindi di riutilizzare la somma sino ad estinzione del contratto.

 Se basata soltanto sulla fiducia dell’istituto erogante nei confronti del cliente, viene chiamata “allo scoperto”; se è invece assistita da una garanzia collaterale (personale o reale) assume il nome di “apertura di credito garantita” o anche “scoperto garantito”.

Quando il contratto è a tempo determinato la banca può recedere prima della scadenza, salvo patto contrario, soltanto se ricorra una giusta causa; il recesso sospende l’utilizzazione ulteriore del credito ma quest’ultima dovrà concedere un termine di almeno 15 giorni per la restituzione delle somme utilizzate.

Quando il contratto è a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può recedere tramite preavviso secondo i tempi stabiliti nel contratto o, in sua mancanza, di 15 giorni. La banca addebiterà al cliente anche le spese postali e di tenuta del conto.

La tecnica bancaria classifica le aperture di credito oltre che in garantite e non garantite, per cassa e di firma, in apertura di credito speciale a favore del richiedente e di terzi. Queste ultime, utilizzate soprattutto nel commercio con l’estero, possono essere semplici o documentarie.

Forme di mutuo comuni: Mutuo di liquidità, debiti, ristrutturazione

Forme di mutuo più comuni. Approfondimento veloce


Mutuo di liquidità – Questo genere di finanziamento è spesso utilizzato dagli imprenditori che hanno necessità di investimento più di altre categorie professionali. In pratica viene dato in garanzia l’immobile. Un perito, professionista esterno ma accreditato dalla banca valuta il valore commerciale dell’immobile. Poi la banca erogando il mutuo mette un’ ipoteca di primo grado sull’abitazione. La forma di pagamento è identica a quella di un mutuo per la compravendita immobiliare ma in caso di mancato pagamento l’istituto erogante si rifà sull’immobile dato in garanzia. Fino a 15 anni fa questa forma di finanziamento non era molto comune ma oggi è invece molto comune. Le banche infatti hanno dovuto necessariamente adeguarsi per non perdere rilevanti fette di mercato. Lo spread (guadagno effettivo della banca) è un po’ più alto di un mutuo per acquistare un immobile.

Mutuo di consolidamento debiti – Come per il mutuo di liquidità anche in questo caso si tratta di chiedere un prestito dando in garanzia un’immobile. In questo caso però tale finanziamento viene utilizzato per estinguere debiti regressi. Esempio: Se devo pagare una rata di 200 € al mese per la macchina, 300 € al mese per la moto, e 600 € per la casa con il mutuo di consolidamento debiti è possibile accorpare il tutto in un solo debito con una rata mensile più bassa perché spalmata su un lasso di tempo maggiore, per esempio 30 anni. Conviene quando la propria situazione finanziaria è gravata da diversi debiti. Anche in questo anche se lo spread si può contrattare di solito è più alto di quello per un mutuo di compravendita .


Mutuo di ristrutturazione – Si garantisce l’istituto erogante sempre con l’immobile ma il finanziamento erogato viene utilizzato appunto per ristrutturare la stessa abitazione. Viene fatto un preventivo di ristrutturazione da parte del perito accreditato dalla banca. Per accedere a questo genere di mutuo, come per i precedenti, bisogna essere proprietari. In questo caso basterà oltre all’atto di proprietà anche la mappa catastale dell’immobile.



Vedi anche Importo e durata di un mutuo - Documenti e requisiti mutuo - Mutui garantiti e chirografari

Finanziamenti e prestiti Inpdap per pensionati e dipendenti Requisiti e Esempio

Finanziamenti Inpdap


I finanziamenti Inpdap si rivolgono a dipendenti, pensionati pubblici iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni redditizie e sociali, possono richiedere prestiti pluriennali da restituire con trattenute mensili su stipendio o pensione non superiori a un quinto.
Requisiti per accedervi:

* Essere in attività di servizio o titolare di pensione diretta.
* Documentare lo stato di bisogno e l’eventuale spesa a seconda della motivazione per cui si richiede il finanziamento.
* Avere maturato quattro anni di servizio affettivo nel rapporto di impiego utili a pensione (due se invalidi o mutilati di guerra o decorati al valore militare).


Possono richiedere un prestito pluriennale anche i dipendenti con contratto di lavoro a tempo determinato non inferiore a tre anni che hanno già maturato l’anzianità di iscrizione richiesta. Il prestito può avere durata quinquennale e l’importo in questo caso dovrà essere restituito in 60 rate mensili o decennale in 120 rate mensili. Si calcolerà moltiplicando il quinto dello stipendio o pensione, al netto delle ritenute, per il numero delle rate mensili corrispondenti alla durata del prestito. La rata mensile non potrà essere superiore a un quinto dello stipendio o della pensione. Il prestito viene concesso al tasso d’interesse del 3,90 % a scalare. Per i dipendenti, dall’importo lordo della somma concessa vengono detratti:
per i prestiti quinquennali

* spese di amministrazione: 0,50%
* premio fondo rischi
* 1,50% per il personale con limite d’età pensionabile a 65 anni
* 2% con limite di età pensionabile superiore a 65 anni


Per i prestiti decennali

* spese di amministrazione: 0,50%
* premio fondo rischi
* 3% per il personale con limite di età pensionabile superiore a 65 anni


Queste forme di finanziamento si ottengono presentando domanda sul modello fornito dall’Istituto, all’Amministrazione di appartenenza che provvederà ad inoltrarla, completa dei dati e dei relativi documenti, alla sede Inpdap competente per territorio o alla sede Inpdap che eroga il trattamento di pensione. Alla domanda dovranno essere allegati:

* La documentazione attestante lo stato di bisogno e l’eventuale spesa (sostenuta o ancora da sostenere) a seconda della motivazione prevista nei criteri di erogazione dei prestiti.
* Solo per i dipendenti è richiesto il certificato medico di sana costituzione fisica.


E’ consentita l’estinzione anticipata in qualsiasi momento semplicemente con il versamento del debito residuo.

Definizione di tasso di cambio

S’intende il rapporto tra il valore di due valute. Per le valute negoziate in borsa, tale rapporto alla chiusura delle negoziazioni è indicato nel listino di borsa, espresso, in genere, nella moneta del paese in cui avviene la quotazione. Il corso dei cambi deriva dai criteri che le autorità responsabili ritengono idonei. Questi sono: criterio della massima rigidità; criterio della massima fluidità; criterio della convergenza. Quest’ultimo presuppone che le autorità stimino, opportunamente un tasso di cambio di equilibrio ed operino interventi atti ad orientare il tasso coerente verso il valore desiderato: tale criterio si concretizza, quindi in un regime di tassi di cambio fluttuanti, senza parità né limiti di oscillazione dichiarati. Il primo e il secondo criterio sono invece quelli che si approssimano alla definizione teorica di tassi di cambio fissi e di cambio flessibili. Il cambio si definisce fisso quando è ufficialmente stabilito il prezzo della moneta nazionale rispetto all’oro o ad altre monete ancorate all’oro. Tale sistema è prevalso fino alla prima guerra mondiale e fu adottato più di recente, dagli “accordi di Bretton Woods”. Il cambio si definisce invece flessibile quando la variazione del corso dei cambi è affidata direttamente al mercato, per cui il tasso viene determinato dalla legge della domanda e dell’ offerta sul mercato delle valute interessate. A favore dei cambi fissi può essere addotta la certezza di cambio che tale regime apporta nelle relazioni economiche internazionali, in grado di agevolare l’espansione del commercio internazionale. A favore dei cambi flessibili invece c’è la semplicità e la continuità dell’aggiustamento, la maggiore indipendenza delle politiche interne, la riduzione del fabbisogno di riserve. I critici segnalano, però, che il sistema a cambi flessibili si presta a vaste speculazioni, provocando incessanti e profonde fluttuazioni, continui mutamenti nei rapporti commerciali fra i vari paesi, nonché l’aumento di rischi per gli operatori economici, con conseguente rallentamento degli investimenti di capitali.

Concetti base del prestito auto

Il prestito auto è una forma di prestito finalizzato perché
contratto per la specifica esigenza di acquisto di un autoveicolo. Questo potrà
essere nuovo o usato. Nel prestito saranno incluse anche tutte le spese
accessorie come la quota assicurativa, il passaggio di proprietà, tasse e spese
burocratiche. Si tratta solitamente di un finanziamento a tasso fisso
indirizzato a lavoratori dipendenti, lavoratori autonomi o pensionati. La
durata del prestito può variare da 1 a 10 anno e in alcuni casi viene offerta
la possibilità di iniziare a rimborsare la somma precedentemente erogata dopo
un determinato periodo di tempo, anche se gli interessi partiranno dal giorno
di stipula del contratto di prestito. Un vantaggio di questa forma di
finanziamento sono i tempi ridotti per la sua erogazione mentre il pagamento
avverrà attraverso l’accredito diretto sul conto corrente del cliente. E’
accessibile anche a protestati e cattivi pagatori ma secondo le condizioni
imposte dall’istituto di credito. C’è però una differenza sostanziale fra il
prestito per una vettura nuova ed una usata perché nella seconda eventualità
sono più frequenti casi d’insolvenza. Infatti, solitamente, in questo caso, gli
interessi decisi dall’istituto erogante sono più elevati, la durata del
prestito è più breve oppure viene imposto un limite massimo di cilindrata del
veicolo. Evenienze queste che non si propongono se l’autovettura è nuova. Per maggiori info leggi sul post consigli e approfondimenti prestito auto

UniCredit e Genius Card carta ricaricabile

Genius Card è la carta di UniCredit che sostituisce il tuo conto corrente , con Geenius Card non ne avrai bisogno!

Infatti ti permetterà di:

- Effettuare e ricevere bonifici

- Ricaricarla gratis anche in contanti dagli ATM UniCredit

- Operare con l'Internet Banking N° 1 in Italia

In più canone azzerato per :

* accrediti di almeno 500 € al mese (es. stipendio)

* studenti universitari under 27

* primi 6 mesi dall'acquisto.

Costo di emissione : 5€

Validità carta : 3 anni

Canone mensile : € 1 al mese

Che si azzera nei seguenti casi:

- studenti universitari fino al compimento dei 27 anni

- con accrediti (ricariche, bonifici in arrivo, domiciliazione stipendio o pensione, borse di studio, …) complessivi nel mese di almeno € 500


il canone è azzerato per tutti per i primi 6 mesi successivi al rilascio della Carta


Come ricaricarla :

- in contanti (ATM UniCredit Banca)

- con addebito in c/c

- con bonifico grazie al codice IBAN

- con carta Bancomat UniCredit o prepagata UniCredit Card Click

- con altra Genius Card

Tassi massimi di interesse applicabili

La banca d'Italia ogni 3 mesi emette un documento con il quale obbliga : tassi massimi applicabili per le operazioni di finanziamento agli istituti finanziari.

Per questo sul sito www.uic.it ( Ufficio Italiano Cambi ) è possibile conoscere i tassi anti-usura aggiornati.

Finanziamento auto nuova o km 0 di Findomestic esempio prestito

Findomestic lancia una nuova promozione per i prestiti auto nuova e km 0 con tassi esclusivi per le richieste via internet.

Questa promozione è riservata solamente per l'acquisto di auto nuove o auto a Km 0.

I privilegi offerti da Findomestic sono :

- Acquisto auto nuove, usate o a km 0 da privati o apposite agenzie-concessionarie.

- Durata del finanziaemnto sino a 84 mesi.


- Finanziamenti auto a partire anche a basso costo.


Esempio finanziamento per un importo di 20.000 euro.

Tan: 8,26%

Taeg: 8,58%

Numero rate: 84

Rata mensile (euro): 314,30

Esempio finanziamento auto by Agos

Il finanziamento pensato da AGOS per l'acquisto di un'auto può avere un importo massimo di 15.000 euro e può essere destinato all'acquisto di un'auto nuova o a Kilometri 0.

Tale finanziamento non richiede alcuna forma di costi iniziali o per la stipulazione di polizze aggiuntive se non quello di gestione pratica di 1,30 euro al mese. Volendo fare un esempio pratico nel caso in cui finanziaeremo un importo di 15.000 euro avremo delle rate mensili da 292,34 euro in 48 mesi e il totale che rimborseremo sarà di 17.540,36 euro. Il costo del finanziamento sarà dunque di 2.540,36 euro dovuto al TAN del 6,15% e TAEG del 6,52%.

Mutuo più conveniente per ristrutturare la casa

Facendo una rapida indagine e un esame pratico basato sui costi si evince che il mutuo più conveniente per ristrutturare la casa p il mutuo "mutuo prima casa giovani coppie e famiglie" di Monte dei Paschi di Siena che con un TAN al 4,65%, un TAEG/ISC al 5,55% ci permette di avere una rata di 313,09 euro per 10 anni. Qundi riceviamo un prestito di 30.000 euro per restituirne 37.570,80 ovvero 30.000 euro costano 7.575,80 euro in più.

La seconda offerta più conveniente è Banca Sella "Mutuo Smeraldo Online" che ci permette di avere rate da 317,46 euro e i 30.000 euro ci costano 8.095,20 euro in più dovendo restituirne 38.095,20

Superflash Intesa Sanpaolo carta ricaricabile con iban

La carta superflash ricaricabile di Intesa Sanpaolo è un aricaricabile simile a quella delle poste che permette grazie ad un Iban di avere funzioni di accredito uguali ad un comune conto corrente. Inoltre potremo fare acquisti su internet su tutti i siti abilitati al circuit Master Card. Super Flash ha un costo annuo di 9.90 euro e prevede la possibilità di prelevare da uno sportello automatico. Giacenza massima di euro sulla carta pari a 10.000. Per accedre online alla nostra carta inoltre utiliziamo la chiavetta eletronica O-Key. Non ha spese di bollo.
Agli sportelli automatici delle banche non appartenenti al Gruppo Intesa Sanpaolo, in Italia e all'estero paghiamo 2 euro a prelievo se l'operazione è in euro, 5 diversamente. Il costo di RICARICA della CARTA Nelle filiali del Sanpaolo e di 1 euro, mentre se si ricarca dal proprio conto corrente è di 2,50 euro. Se si ricarica invece con una carta Intesa San Paolo (anche altra flash) pagheremo 1 euro e 2 per carte diverse.

Bonus mutuo e affitti a Brescia

L' assessorato alla Famiglia di Brescia guidato da Giorgio Maione ha dichiarato di avere pronti 300.000 € da destinare alle famiglie bresciane con problemi a pagare il mutuo o l'affitto. La soglia minima di rimborso è di 200 euro e non prevede alcun tetto massimo. Per accedere alla domanda è necessario prenotare un appuntamento chiamando il numero 0302977426. Il provvedimento è stato attuato in conformità all'attuale crisi e al fatto che si vuole dare un taglio alla linea perdita di lavoro = perdita della casa.

Il mutuo sociale dopo il prestito sociale social lending

Dopo il prestito sociale oramai diffuso su internet è opinione diffusa che assisteremo presto ai mutui sociali, ovvero a dei mutui concessi da insiemi di privati privati ai privati. TAle fenomen dovrebbe rappresentare una valida alternativa al classico mutuo bancario e potrebbe, dicono gli esperti, aiutare a ribassare il tasso degli interessi del sistema tradizionale a cui è riconducibile l'inizio della crisi. In ogni caso il primo problema da affrontare è rappresentato dal dare delle garanzie a chi presta i soldi, sia esso un singolo provato o un insieme di più privati.

Come funziona il social lenging

Cessine del credito. Cosa implica cedere un credito

La cessione del credito rappresenta il passaggio da un creditore all'altro di un debito o cambiando il punto di vista la cessione del credito da un ente all'altro.

Tale cessione può essere formulata senza il permesso del debitore e implica il passaggio di tutte le garanzie dall'uno all'altro creditore. Al debitore la cosa può anche essere comunicata a fatto avvenuto e concluso.

Una volta al corrente della cessione il debitore deve pagare il dovuto al nuovo creditore e non più al vecchio. In caso diverso potrebbe trovarsi costretto a rieffettuare il pagamento.
Tramite clausola il cedente potrebbe dovere fare fronte ai pagamenti omessi dal debbitore nel caso in cui questi non possa o non voglia pagare.

Crif come accedere ai propri dati

PEr verificare i dati Crif (che si ricorda essere una bacheca pubblica) occurre inviare un fax al numero 051/6458940

Unitamente alla documentazione necessaria occorre allegare un documento d’identà e il tesserino del codice fiscale

La documentazione varia nel caso in cui si tratti di persone fisiche o aziende
La richiest apuò essere inoltrata solo dall'interessato e in caso di esito negativo richiede il pagamento di euro 10.

Descrizione di MUTUO RISPARMIO di CHEBANCA

Il mutuo risparmio di che banca è un mutuo diverso dagli altri mutui offrendoci un risparmio reale sugli interessi.
Il mutuo è a tasso variabile e l'importo del mutuo non può coprire oltre il 70% dell valore della casa.

Il tasso applicato al mutuo è determinato sulla base del valore dell'Euribor a un mese su 365 giorni, arrotondato al centesimo e maggiorato di un spread dell'1,60%.

Gli interessi vengono calcolati non sul totale del apitale residuo ma sul totale della differenza CApitale residuo - deposito sul conto corrente Chebanca.

Se abbiamo quindi un capitale residuo di 100.000 euro e la giacenza media del nostro conto è di 10.000 euro allora il capitale su cui si calcolano gli interessi è di 90.000 euro.

Inoltre tutte le spese accessorie sono a carico di Chebanca.

Qui lo spot del prodotto mandato in tv da Mediaset. Ora finalmente le parole dette nello spot hanno un senso.

Definizione di commissione di massimo scoperto

La commissione di massimo scoperto è una % (lo 0,5% in genere) che le banche applicano se il nostro conto va sotto il fido o in rosso. Tale commissione, prima contestata dall'antitrust per via della scarsa chiarezza delle banche nei confronti dei clienti, viene dichiarata nulla con il Decreto anti crisi a condizione che il conto non sia in rsso per più di 30 giorni.
Le banche fiutando unminore guadagno hanno inventato nuovi termini per tale commissione lasciando di fatto invariata al situazione.
Tra i nuovi termini ricordiamo: penale di sconfino e tasso debitore in caso di utilizzo oltre fido

Detrazione fiscale degli interessi passivi di un mutuo

I clienti che hanno acquistato o ristrutturato un immobile da adibire ad abitazione principale attraverso un mutuo ipotecario possono usufruire della detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo e di altre spese per una percentuale pari al 19% e fino ad un massimo di 4.000 €. E' importante ricordare che solo le spese del mutuo ipotecario che abbia quindi l'ipoteca come garanzia possono essere detratte fiscalmente mentre non possono essere detratte le spese di altre forme di finanziamento anche se ipotecarie.

Le spese che possono essere detratte fiscalmente sono
gli interessi passivi che sono stati effettivamente pagati nell'anno di imposta 2010
le spese accessorie della banca o dell'istituto di credito relative alla fase di stipula del mutuo
le commissioni che devono essere pagate alla banca per l'istruzione della pratica e per l'attività di intermediazione
le spese per le eventuali cancellazione di ipoteche
le spese per le perizie

Per quanto riguarda gli interessi passivi è necessario ricordare l'importanza di conservare le certificazioni della banca che costituiscono un documento a tutti gli effetti che deve essere presentato quando si fa richiesta di detrazione. Le spese assicurative non sono detraibili.

Le spese possono essere detratte fiscalmente soltanto dall'intestatario del mutuo che sia al contempo il proprietario dell'immobile. Anche il soggetto nudo proprietario può usufruire della detrazione mentre non possono accedervi gli usufruttuari.


Vedi anche Importo e durata di un mutuo

Plusvalore prestito personale esame prodotto Finanziaria

Il prestito PlusValore della PlusValore spa può avere durata di rimborso sino a 10 anni contasso fisso.

I tassi variano dal 14,8% al 10% secondo gli importi (minimo 5000€), il Tan dal 19,30 al 14,81 e il taeg dal 21,12 al 15,87%
La spesa di pratica per il prestito è di circa 500 euro e per ogni rata rimborsata tramite rid ci tocca pagare 5 euro.

La commissione per l'estinzione anticipata è dell'1%

Servizio di assistenza dedicata tramite i numeri 800 99 99 39 e 0515887001 dove rispondono operatori qualificati.

Aumento importo richiesto in mutuo e durata.


Come ben sapremo alla base dell'origine della crisi attuale è collocata la crisi dei mutui che ha trascinato l'intero mondo in quella che è la crisi del nuovo secolo come il 1929 fù la crisi per eccellenza del secolo scorso. Ad oggi possiamo affermare che il prezzo di acquisto di una casa è superiore al suo valore grazie in primis al peso che su questo hanno gli interessi del mutuo. Mediamente mentre prima solo il 15% dei clienti faceva un mutuo sopra i 100 mila euro, oggi bel il 48% dei clienti di una banca fa un mutuo sopra i 100.000 euro. Mentre inoltre nel 200o il 65% dei mutui aveva durata sotto i 15 anni oggi la durata di un mutuo nel 70% dei casi supera i 15 anni.....una situazione da urlo.

Cancellazione Ipoteca via legale società e persone

Qualora dovessimo avere riscontrato un'ipoteca e al momento del suo saldo finale il creditore o un suo procuratore non volesse rendersi reperibile allora dovremo procedere a mezzo di magistratura. Partendo dal presupposto che la migliore cosa è rivolgersi ad un legale qualificato, si dovrà dimostrare il reale adempimento al debito in ogni sua parte (capitale e eventuali interessi) e questi ordinate e fatte svolgere le dovute indagini di rito procedera eventualmente alla cancellazione del debito che potremo solo allora considerare realmente estinto in ogni suo obbligo.

Nel caso in cui l'ipoteca avesse come creditore un privato allora si dovrà rintracciare questa persona e i suoi eredi e firmare un assenso alla cancellazione dell'ipoteca che richiede solitamente la presenza di un notaio.

Se invece si tratta di una società allora bisognerà rintracciarne il rappresentante legale. Se la cosietà invece nel frattempo è fallita o è stata chiusa occorrerà rintracciare il liquidatore o il curatore fallimentare che hanno il potere di rilasciare la documentazione di pagamento necessaria per effettuare la cancellazione di ipoteca.

Approfondisci con:-
Come cancellare un'ipoteca estinta

Ipoteca legale o giudiziale

Il mutuo ipotecario

Importo e significato dell'iscrizione ipotecaria

Finanziamento Impianto solare Banca delle Marche

La banca delle Marche, sensibile al problema ambientale (credo però più sensibile al'aspetto economico della cosa) offre delle condizioni particolarmente vantaggiose per chi volesse realizzare un impianto solare ma al momento manca di soldi liquidi. La Banca delle marche ci finanzia l'intero importo con prestiti chirografari o mutui fondiari con durata fino a 20 anni.
Unica nota sarà l'impossibilità di finanziare l'IVA.

Inoltre potremo iniziare a risarcire il finanziamento dal sesto mese di attività del nostro impianto. La medesima banca finanzia anche sistemi eolici, geotermici, solari termici, idroelettrici o alimentati da biomasse di origine agricola, forestale o industriale.

Per maggiori info sui pannelli solari e il loro funziaonamento rimando ad un blog sui Pannelli solari e i finanziamenti del fotovoltaico

Piano di ammortamento personalizzato

La sempre elevata richiesta di flessibilità per il rimborso del debito, ha dato origine ad una vasta gamma di interventi che danno la possibilità al debitore di scegliere l’importo della rata da pagare, facendo salvo il principio imprescindibile che, ad ogni scadenza, siano pagati almeno gli interessi maturati sino a quel momento. Inoltre, è comportamento comune delle banche richiedere che, a determinate scadenze, sia rimborsata anche una quota minima di capitale; partendo da queste due basi fondamentali, si personalizza il finanziamento secondo le esigenze del cliente.

La rata minima è determinata, come già detto, dalla spesa di interessi pura, la cui cifra si ottiene moltiplicando il capitale residuo per il tasso, ad esempio: un capitale residuo di 75.000€ al tasso del 5%, sono pari a 3.750€ l’anno d’interessi, ossia 312,50€ al mese; quest’ultima è la rata minima.

Con questo tipo di personalizzazione, il cliente può limitarsi a pagare il minimo indispensabile, ma ciò implica una immutabilità al debito residuo, che comporta un incremento dei pagamenti in prossimità della scadenza del finanziamento; è conveniente quindi, periodicamente, incrementare il capitale e contribuire al graduale rientro del debito, riducendo così la spesa per gli interessi, e la rata minima futura.

Conviene estinguere un mutuo con i propri risparmi?

Decidere se estinguere o meno anticipatamente il mutuo, è l’annosa questione a cui gli esperti di finanza cercano di rispondere.

Innanzitutto bisogna considerare che, se si decide di estinguere il mutuo accedendo alla propria liquidità, ci si potrebbe vedere costretti in futuro a dover far richiesta ad un nuovo finanziamento e quindi vale la pena pensare se conviene intraprendere di nuovo tale strada, o lasciare vivo il debito attuale. In secondo luogo bisogna calcolare l’eventuale guadagno derivante da un ipotetico investimento delle proprie finanze, che andrebbero utilizzate per l’estinzione, e confrontarne i vantaggi economici.

Se si decidesse di estinguere il proprio debito anticipatamente, c’è da tenere in considerazione l’eventuale vantaggio economico che, nel caso in cui gli interessi siano interamente detraibili, ammonterebbe al 19%, a cui però va aggiunta la percentuale per la penale di estinzione anticipata, e questa va calcolata sulla durata residua del finanziamento, e sarà pari al suo ammontare diviso per la metà degli anni residui, visto che il debito regredisce con il tempo e questa formula è la giusta compensazione.

Quindi: se un mutuo con tasso al 4% gode interamente dei benefici fiscali (pari al 19%), il tasso sostenuto sarà pari all’81% del suo ammontare, cioè 100% - 19%, che sarà uguale al 3,24% (4% x 81%). Ma questi dati sono aggravati dalla penale di estinzione anticipata che, ipotizzando sia pari al 2% e gli anni restanti per il termine del finanziamento sono 8, va diviso per la metà degli anni rimanenti, quindi 2% / 4 = 0,50%. In conclusione, se si dispone di investimenti pari al 2,74% (3,24% - 0,50%) al netto delle imposte, l’estinzione non sarà una scelta conveniente.

Qualora infine, si decida di investire i propri fondi, è sempre consigliabile farlo in modo che possano essere smobilizzati facilmente all’occorrenza.

Vedi anche:
Penale di estinzione anticipata mutuo

Convenienza dell'accollo del mutuo del venditore di un immobile

Che sia o meno conveniente accollarsi il mutuo di un venditore, è argomento già discusso, ma potrebbe portare ad una scelta sbagliata, la diceria che accettando l’accollo del mutuo del venditore, si risparmiano gli interessi che sono stati già pagati dal venditore stesso.

Questo è ovviamente falso! Intervenire su un mutuo già attivo, significa avviarne uno nuovo, di importo e durata identici a quello che è il debito residuo del mutuo iniziale, ad esempio: se accediamo ad un mutuo di 25 anni all’ottavo anno dal suo inizio, con un tasso fisso al 5% per un debito iniziale di 100.000€ e rata di 659,96€, il debito residuo sarà di 71.355€. Se ci rivolgiamo ad una banca per un mutuo di 71.355€, da rimborsare in 12 anni (25-8), che ci propone un tasso fisso al 5%, riscontreremo immediatamente che la rata che pagheremo è esattamente di 659,96€.

Il solo risparmio infatti, riguarda le spese di istruttoria della pratica: se si decide di sottoscrivere un mutuo presso una banca, le spese di istruttoria pratica saranno pari a circa 3.000€; è tuttavia vero però, che alcune banche chiedono una percentuale anche per l’accollo: questa non può superare l’1% del debito residuo che, nel caso di 100.000€, corrisponde a 1.000€.

Ma se una banca ci proponesse un tasso d’interesse pari al 4%, la convenienza ritornerebbe: fissiamo a 2.000€ la cifra per le spese iniziali di istruttoria pratica, chiederemo quindi alla banca un finanziamento complessivo di 73.355€ (71.355 + 2.000). La rata che ne deriverà sarà di 642,24€, con un risparmio complessivo di 2.552€, ossia 17,72€ al mese per 144 mesi; in questo caso, benché la spesa iniziale sia più alta, si avrà un risparmio sull’intero finanziamento.

Inoltre, prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo del venditore, è bene prendere visione delle condizioni del mutuo sottoscritto, in quanto la tipologia del mutuo potrebbe non essere adatta alle nostre esigenze, l’importo su cui si può contare è quello esclusivamente del debito residuo, la durata non è modificabile, ed in caso di rinuncia in seconda ipotesi, il venditore richiederebbe eventuali penali per estinzione anticipata che è costretto a pagare. E’ sempre buona regola quindi, al momento dell’acquisto, riservarsi la facoltà di decidere se accollarsi o meno il mutuo, per prendere visione di altre proposte e la loro convenienza.

Se l’accollo è la soluzione più conveniente, bisognerà inoltre accettarsi che il venditore si a in regola con i pagamenti, e nulla farà più fede in questo caso, di una dichiarazione della banca creditrice; inoltre l’importo del debito residuo dovrà essere detratto dal saldo prezzo, ed il venditore dovrà versare all’acquirente i cosiddetti dietimi: ovvero la quota interessi maturati giornalmente sul mutuo, che fanno riferimento al periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata, ed il giorno del rogito.

Il calcolo dei dietimi è presto fatto: debito residuo x Tasso % annuo / 36500 .

Ad esempio: se si subentra nel mutuo quando il debito residuo è pari a 92.300€, ed il tasso è fisso al 5%, il calcolo da fare sarà 92.300 (debito residuo) x 5 (tasso d’interesse) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero). Quindi, se dalla scadenza dell’ultima rata sino al giorno di firma dell’atto notarile sono trascorsi 26 giorni, gli interessi maturati fino a quel momento sono 328,64€, ossia 12,64 (dietimo) x 26 (giorni); quindi il saldo prezzo sarà pari a 92.628,64€, ossia 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi).

E’ infine da tener presente che una banca non accolla il mutuo all’acquirente con una semplice notifica, ma bensì richiede di processare una nuova domanda dall’acquirente, correlata dalla documentazione anagrafica e reddituale, e la stessa sarà analizzata come se si dovesse concedere un nuovo mutuo. Finché la banca non rilascerà il proprio benestare all’accollo, il debito resterà intestato al venditore, a prescindere dal cambio d’intestazione dell’immobile che, benché appartenga ad altri, resterà a garanzia ipotecaria del debito sottoscritto.

DEFINIZIONE DI COSA SONO I BASIS POINTS

Un termine spesso utilizzato in finanza è quello dei “punti”, ossia il punto percentuale (l’1%) applicato ai tassi d’interesse; da qui in poi si procede parlando dei decimi di punto (lo 0,1%), ed i centesimi di punto (lo 0,01%).

In alcuni casi però, con il termine punto ci si riferisce ai “punti base” o ai “basis points”, ovvero ai centesimi di punto percentuale, cioè la più piccola percentuale riferita ad indici e tassi.

A seconda del valore da attribuirgli, farà comprendere a quale dei due si fa riferimento: se si parla ad esempio di un aumento del tasso di 25 punti, starà a significare lo 0,25% e non certo il 25%! Oppure se si parla della differenza di 1 punto e mezzo, si starà di sicuro facendo riferimento all’1,50% data l’ininfluenza di valore di un centesimo e mezzo su qualsivoglia operazione.

Euromutuo di BPM descrizione del prodotto

Euromutuo, della BPM, è il primo mutuo che segue l’andamento del tasso d’interesse fissato dalla BCE (Banca Centrale Europea), ora fissato al 3,25%. Quest’ultimo è aggravato dallo spread, ossia il guadagno effettivo della banca, che per quello che riguarda BPM è fissato all’1,50%, che unito al 3,25% della BCE, da vita ad un mutuo con tasso pari al 4,75%.

Grazie al continuo calo dell’Euribor, e ad un adeguamento dello spread, sono molte le banche che oggi possono offrire ai propri clienti prodotti finanziari assolutamente ragionevoli, e spesso più conveniente dello stesso Euromutuo.

Quello di Euromutuo, è tra gli spread più alti attualmente sul mercato: questo infatti, si attesta solitamente tra lo 0,80% e l’1%, come per esempio Mutuo Arancio Variabile con Taeg del 4,53% e quindi spread allo 0,80%, oppure ariparma Mutuo Online Variabile con Opzione, con spread allo 0,85% e Taeg pari al 4,55%, o anche Mutuo Variabile di Che Banca! Con Taeg del 4,69% e spread all’1%.

Gli aggiornamenti del tasso da parte della BCE, sono invalidati da spread così elevati, tanto da inficiare sulle rate dei mutuatari, ad esempio: un mutuo 30ennale a tasso variabile, sottoscritto nel 2005, di cifra pari a 150.000€, ha avuto come prima rata l’importo di 684€, arrivando a 935€ nel Novembre del 2008, con una differenza di ben 251€.

Se il mutuo invece fosse stato aggiornato con i tassi della BCE, la sua rata sarebbe stata di 757€; e alla stessa maniera, per un mutuo richiesto di 100.00€, per 30 anni, al tasso d’interesse fissato al 3,25% e spread all’1,50%,darebbe vita ad una rata mensile di 522€ contro i 587€ previsti se i tassi fossero stati agganciati all'Euribor ad 1 mese/365.

Ma d’altronde, Euromutuo è un mutuo che può essere sottoscritto da chiunque non abbia superato il 75esimo anno di vita al termine del finanziamento, ha una durata massima di 30 anni e non prevede alcuna spesa aggiuntiva per le operazioni future, e ha spese d’istruttoria pari a 250€; prevede una polizza vita che viene calcolata di anno in anno sulla base del debito residuo, ed è pari allo 0,16%, una polizza assicurativa, "Rischi Casa", che è pari allo 0,55% del valore di ricostruzione dell’immobile, 2€ per l’incasso di ciascuna rata e nessuna penale per estinzione anticipata del debito.

Prestito partecipativo per le aziende e le imprese

La crisi, a livello globale, ha creato disagi a tutti, in particolar modo alle imprese ed ai suoi dipendenti. Benchè spesso le imprese abbiano ottimi propositi per il futuro, pochi mezzi e nessuna voglia di mandar a casa i propri dipendenti, la grave situazione in cui ci si trova purtroppo al momento, lascia ben poco spazio a formalismi, ed impone decisioni drastiche e drammatiche.

In loro aiuto arriva però la Victoria Bank LTD, del Gruppo Catapano, che ha lanciato in Italia il cosiddetto "prestito partecipativo": ossia quella forma di finanziamento atta a fornire all’azienda i fondi necessari al proseguimento del proprio lavoro, prendendo parte direttamente all’azienda stessa.

Tale tipo di prestito quindi , si rivolge a tutte quelle imprese che hanno capitale immobiliare, attività d’impresa florida, ma non dispongano di adeguata liquidità; in particolar modo il prestito partecipativo, si rivolge a quelle imprese che propongono:

1. Ottimi programmi di sviluppo, ristrutturazione, ammodernamento ed innovazione
2. Ristrutturazioni del debito effettuate da piccole imprese, con conseguente consolidamento delle attività bancarie
3. Acquisizione di imprese sotto forma di leverage e management buy out, project financing.

Ideale per entrambi le parti, questa forma di finanziamento lascia al titolare d’impresa la possibilità di proseguire il proprio lavoro ottenendo rapidamente un prestito, ai nuovi soci invece, la possibilità di dilazionare nel tempo gli oneri finanziari, potendo procedere ad una ricapitalizzazione dell’azienda gradatamente.

Cosa sono i bond Tremonti

Sono chiamate scherzosamente Tremonti bond, e ci si riferisce a delle particolari obbligazioni che emesse dalle banche e che il Ministero del Tesoro provvederà ad acquistare. Questo, affinché l’attuale crisi non gravi particolarmente sulle tasche dei contribuenti, e si abbia quindi il mezzo per aiutare le piccole e medie imprese più che le banche direttamente.

Infatti, particolare attenzione è posta alla sorte delle piccole e medie imprese, tanto che Tremonti ha previsto dei centri di controllo direttamente collegati con le prefetture, al fine di vigilare che i finanziamenti vengano per davvero immessi nel circuito economico; inoltre, alle imprese con meno di 200.000€ di ricavati, è data la possibilità di versare l’IVA all’incasso invece che alla fatturazione.

Le banche intenzionate a rinforzare il loro tier 1, possono emettere obbligazioni per il Tesoro le quali, non avranno diritto di voto e non necessariamente saranno convertibili. Ovviamente, lo Stato punta al proprio rendiconto ricavando profitti dalla sottoscrizione di queste obbligazioni: essendo i fondi pubblici, ricavati in buona parte dall’emissione del debito pubblico (BOT, BTP etc.), il Governo punta a guadagnare dalla differenza data tra gli interessi sui titoli di Stato e quelli sulle obbligazioni bancarie sottoscritte.

Questo tipo di interventi finanziari, vigilati dalla Banca d’Italia e gli osservatori economici presso le prefetture, saranno possibili solo per il 2009, ma sulla natura degli stessi non si è fatta molta luce. Organi di stampa avevano ipotizzato la possibilità di avere come soglia minima del tier 1 l’8%, emissione di bond perpetui senza diritto di voto, e una misura massima di 20 miliardi di Euro. L’Agi (Associazione banche italiane) a sua volta, aveva dichiarato che le prime dieci banche quotate erano interessate a tali interventi: ma nulla è sicuro, probabilmente però sia i sindacati che Confindustria, chiederanno delucidazioni.

Comprare casa con un mutuo già stipulato dal venditore

I venditori che accollano il mutuo agli acquirenti, spesso dimenticano che sono comunque vincolati al rimborso e potrebbero correre il rischio di dover provvedere al pagamento delle rate spettanti al proprietario. Questo perché l’accollo del mutuo ha carattere liberatorio, e quindi privativo, o cumulativo: in quest’ultimo caso quindi, il debitore originario, il venditore, resta debitore nei confronti della banca insieme all’acquirente che si è accollato il mutuo.

Tutto ciò è espresso nell'articolo 1263 del Codice Civile, che dichiara: "Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo."

Quindi, l’accollo del mutuo comporta si un risparmio notevole per il venditore che non si vede gravare le spese di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca, ma nel caso in cui il mutuo fosse cumulativo, il danno economico supererebbe di gran lunga il risparmio ottenuto.

Soluzione al problema, è stipulare un atto notarile di accollo privativo, tra l’acquirente (accollante), il venditore (debitore) e la banca, in cui si libera da qualsivoglia vincolo il debitore, per mancati pagamenti da parte dell’acquirente. Spesso però, le banche non stipulano questo tipo di atti, così ci si limita ad una dichiarazione, meno efficace dell’atto notarile ovviamente, attestante che il debitore non è vincolato al mutuo; tale atto deve essere firmato dal funzionario a quale la Banca ha affidato l’incarico per autorizzare questo genere di atti, altrimenti lo stesso non avrebbe alcun valore.

Maggiori dettagli: Convenienza accollo mutuo venditore.

Accollarsi mutuo casa del costruttore

L’acquirente che si accinge ad acquistare un immobile in costruzione, spesso si vede proporre dal costruttore, l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio che grava sull’immobile. Il cliente, non è obbligato ad accettare, benché il costruttore insisterà affinché egli accetti, questo perché se l’acquirente decidesse di sottoscrivere un mutuo alternativo, la quota e le spese per l’apertura del mutuo ad egli spettante, graverebbe direttamente sull’impresa: pur essendo una condizione possibile e facilmente risolvibile per l’impresa, la questione diverrebbe spinosa qualora tale comportamento sia adottato da più acquirenti.

Per far fronte a tale problema, in casi in cui la condizione economica della ditta costruttrice verta in cattive acque, viene richiesto all’acquirente che intende sottoscrivere un altro tipo di mutuo, di rogitare l’unità con un pagamento in contanti, e per reintegrare le somme versate, di sottoscrivere il mutuo alternativo in un secondo momento.

E’ altresì vero che l’attribuzione di una quota del mutuo edilizio, riduce fortemente per l’acquirente, i costi notarili, che sarebbero pari solamente alla quota di proprio interesse; ma accollarsi una quota di mutuo edilizio, significa spesso accettare dei termini che in realtà non si conoscono.

Ad esempio: il mutuo edilizio ha un tasso d’interessi pari al 4,5%, per una durata complessiva di vent’anni, e per la richiesta complessiva di 100.000€, ed una rata mensile di 633€; mentre il mutuo alternativo prevede un tasso d’interesse al 4%, con stessa durata e stessa richiesta di debito, ma con 2000€ di spese notarili interamente a proprio carico. In questo caso si richiederà un finanziamento pari a 102.000€, che con il tasso d’interesse applicato a 4% darà vita ad una rata mensile di 618€, con un risparmio mensile di 15€: al termine del mutuo quindi, si saranno risparmiati 3.600€ (15€ x 240 rate), nonostante il maggior costo iniziale del mutuo.

Al momento della richiesta dell’attribuzione della quota di mutuo edilizio, l’acquirente può accettare con riserva: è infatti suo diritto conoscere i termini e le condizioni del mutuo, e dopo e solo dopo accettare. Particolare attenzione inoltre, va posta al conteggio degli interessi: questi infatti dovranno essere proporzionali agli importi degli acconti di coloro i quali scelgano di liquidare in contanti l’acquisto, e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.

Infine i mutui edilizi possono essere accollati solo in misura pari all’80% del controvalore immobiliare: l’acquirente che non disponga della cifra necessaria, dovrà ricorrere ad ogni modo ad un mutuo alternativo.

Importo e significato iscrizione ipotecatia mutuo o finanziamento

L’ipoteca è per il creditore un’ottima garanzia che, come specifica la legge, ha carattere di specialità e di accessorietà: ossia essa può gravare su un singolo bene del debitore, e non su più beni o sull’intero patrimonio di quest’ultimo.

Inoltre essa, dev’essere accessoria ad uno specifico credito, in modo tale che non possa essere utilizzate al fine di saldare debiti diversi da quelli per cui è stata iscritta; inoltre, essa è regolata dalla somma iscritta, ossia il limite massimo entro il quale il creditore può vantare il risarcimento.

Le banche, richiedono di solito che l’importo dell’iscrizione ipotecaria sia pari al doppio, ma a volte anche al triplo del valore del mutuo elargito: in caso di tasso basso, questo valore smisurato, tiene conto che ricompenserà interessi, capitale, eventuali spese legali e penale di estinzione anticipata, nei confronti del sovvenzionatore. Inoltre, in caso di mutuo fondiario indicizzato, in caso di aumento dei tassi, l’istituto di credito è autorizzato ad aumentare l’importo della somma iscritta.

Ipotecare un immobile per una grossa cifra, non comporta spese dirette elevate, ma sono elevati i costi notarili: questi ultimi infatti, dipendono direttamente dalla somma iscritta. Infine, ipotecare per una grossa cifra un immobile, comporta che lo stesso non può essere utilizzato a titolo di garanzia per altri debiti: la disciplina del credito fondiario però, autorizza il debitore a chiedere la riduzione della somma iscritta, man mano che il debito si riduce.

Cancellazione iscrizione ipotecaria

Valutazione in breve del Mutuo Acquisto di Che banca

Mutuo Acquisto, è il mutuo offerto da Che Banca!, istituto facente parte del Gruppo Mediobanca.

Questo tipo di prodotto finanziario, come si evince dal suo nome stesso, è finalizzato all’acquisto di un immobile per uso abitativo, che sia la principale abitazione. Per meglio illustrare questo tipo di prodotto, faremo un esempio con un ipotetico cliente, che si accinge all’acquisto di una casa di un certo valore.

Il cliente immaginario ha 30 anni, è impiegato con contratto a tempo indeterminato e percepisce uno stipendio netto mensile di 1.200€: si rivolge a Che Banca! per la sottoscrizione del Mutuo Acquisto, chiedendo una cifra pari a 100.000€, pari a sua volta alla metà del costo complessivo dell’immobile da acquistare, per una durata complessiva del debito di 30 anni.

Applicando uno spread pari circa allo 0,95%, dato che il mutuo richiesto è inferiore a 170.000€, l’ipotetico cliente pagherà una rata mensile di 585€, rimborsando complessivamente alla Banca 210.600€, cioè 110.600€ in più rispetto alla cifra richiesta; l’ipoteca sull’immobile sarà pari a 150% dell’importo finanziato e, la Banca provvederà al rinnovo della stessa 2 mesi prima dello scadere dei 20 anni, dato che il mutuo richiesto è di 30 anni.

Per questo tipo di prodotto le coperture assicurative sono gratuite, ed il finanziamento viene erogato al momento dell’atto notarile: ma qualora il venditore sia in fallimento, si provvederà al finanziamento non appena l’ipoteca sia stata consolidata.

Tali condizioni economiche sono simili a quelle fissate dal Mutuo Arancio Fisso della INGDirect, prodotto preso come metro di comparazione: lo spread di Mutuo Acquisto si attesta di solito intorno allo 0,80% per cifre superiori ai 170.000€, contro lo 0,90% del Mutuo Arancio Fisso.

Penale estinzione anticipata mutuo tasso fisso o variabile

Estinguere, in parte o totalmente, il mutuo anticipatamente, è cosa che permette il risparmio degli interessi non ancora maturati, ma implica il pagamento di una penale di restituzione anticipata, in misura percentuale prevista dal contratto di mutuo sottoscritto, adeguata alla somma anticipatamente estinta.

A tale principio fanno eccezione tutti quei mutui esentati per legge, dall’anticipata estinzione: il Decreto Bersani, nella Legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (ex Legge n° 7 del 31 gennaio 2007) annulla qualsiasi pretesa di risarcimento per estinzione anticipata, nel caso in cui

1. Il contratto di mutuo sia stato sottoscritto prima del 2 Febbraio 2007
2. Il finanziamento sia stato richiesto da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito ad uso abitativo o per lo svolgimento della propria professione.

Tale Decreto inoltre, stabilisce una quota massima per le estinzioni anticipate dei mutui sottoscritti sino al 2 Aprile 2007, ed autorizza i mutuatari a richiedere rinegoziazione del debito qualora si riscontri nel proprio contratto una quota superiore a quanto previsto per tale clausola.

Inoltre, la Legge 244 del 24 dicembre 2007, stabilisce che tale diritto è valido anche se il mutuo proviene da un contratto preesistente: ad esempio nel caso di un’impresa costruttrice, che non gode dell’esclusione della penale, il cliente accollante ha diritto a pretendere l’applicazione dei vantaggi garantiti dalla legge.

Le percentuali delle penali di estinzione anticipata variano a seconda del tipo di mutuo sottoscritto:

Mutui a tasso Variabile

La percentuale massima della penale per estinzione anticipata del mutuo, varia in base al periodo temporale in cui si decide di procedere:

Prima di tre anni prima della scadenza: 0,50%

Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%

Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna

Inoltre, grazie alla clausola di salvaguardia, se la penale risulta uguale o minore al limite massimo stabilito, il cliente avrà diritto ad uno sconto del 0,20% sulla percentuale concordata.

Ad esempio: se il cliente fa richiesta di estinzione prima dei tre anni dal termine del mutuo, e la penale da pagare sarebbe superiore allo 0,50%, la stessa verrebbe riformulata in tale percentuale; se la penale corrisponde allo 0,50%, il cliente ha diritto di pagare una quota massima pari allo 0,30% per applicazione della clausola di salvaguardia (0,50% - 0,20%), anche se la penale fosse fissata allo 0,25%, il cliente pagherebbe solo lo 0,05% (0,25% - 0,20%).

Mutui a Tasso fisso

Per i mutui sottoscritti fino al 31 Dicembre 2000, valgono le clausole su citate, per quelli sottoscritti dal 1 Gennaio 2001 invece, le penali massime per estinzione anticipata sono così commisurate:

Entro la prima metà del mutuo: 1,90%

Dalla metà del mutuo fino a quattro anni prima della scadenza: 1,50%

Durante il corso del terz’ultimo anno: 0,20%

Da due anni prima della scadenza in poi: nessuna

Se la penale del mutuo sottoscritto è pari o inferiore alle percentuali su citate, si sfrutta la clausola di salvaguardia che da diritto ad una riduzione dello 0,25% per percentuali superiori all’1,25%, e di 0,15% per percentuali inferiori all’1,25%.

Ad esempio: un mutuo sottoscritto con penale al 3%, può essere estinto entro la prima metà della sua durata, pagando una penale dell’1,90%; se la penale corrispondesse invece all’1,50%, avendo diritto ad una riduzione dello 0,25%, si pagherebbe una somma pari all’1,25% come penale (1,50% - 0,25%, o solo lo 0,85% se la percentuale richiesta nel mutuo fosse pari all’1% (1% - 0,15% per clausola di salvaguardia).

Mutui a tasso Variabile

Se si è sottoscritto un mutuo a tasso variabile, nel momento in cui si decide di estinguere il proprio debito anticipatamente, le percentuali delle penali per tale procedura variano a seconda del tasso di ammortamento (variabile o fisso appunto) che si sta pagando in quel momento.

Le percentuali di sconto del debito varieranno quindi adeguate al tipo di tasso in vigore al momento della richiesta di estinzione anticipata, seguendo le percentuali ad esse associate.

Il cliente è tutelato dalla legge, in quanto la Banca non può rifiutare l’adeguamento delle penali alle percentuali massime stabilite: per richiedere tale servizio, il mutuatario deve presentare alla Banca un atto sostitutivo di notorietà, richiedendo l’adeguamento della penale al proprio tipo di debito.

Vedi anche: Conviene estinguere un mutuo?

PRESCRIZIONE E RINNOVAZIONE DELL'IPOTECA

Le ipoteche sono soggette a scadenza o più precisamente a prescrizione.

L’iscrizione ipotecaria ha una durata massima di vent’anni, trascorsi i quali, se non viene rinnovata, perde il suo effetto totalmente, cadendo in prescrizione. Nel caso in cui, trascorsi i vent’anni, il debito ad essa collegato esistesse ancora, come ad esempio nel caso di un mutuo, la banca provvederà a rinnovarla e, se questo è fatto prima dello scadere del tempo utile, l’ipoteca manterrà il valore attribuito originariamente.

Per provvedere al rinnovo dell’ipoteca, la banca dovrà sostenere delle spese, benché non sia necessario il notaio, che verranno addebitate al mutuatario: il costo complessivo dell’operazione è indicato nel foglio informativo del mutuo.

In caso di prescrizione, l’ipoteca resterà comunque annotata nei registri, ma essa non ha alcun valore, quindi l’immobile si può considerare libero da vincoli.

QUANDO LA BANCA PUÒ CHIEDERE IL RIMBORSO IMMEDIATO

La sottoscrizione di un mutuo presso una banca, comporta l’accettazione di un clausola sempre valida chiamata “risoluzione del contratto”, che autorizza l’istituto di credito a richiedere l’immediato rimborso di tutto il credito. E’ questa una situazione assai rara ma probabile, che comporta l’avvio di procedure giudiziarie a carico del debitore, nei casi che andremo adesso ad elencare.

Ritardato pagamento delle rate

Il primo e più frequente caso che fa rivalere la banca della clausola di risoluzione del contratto, è per il ritardato pagamento delle rate del mutuo sottoscritto. Se una rata infatti, non viene pagata tra il trentesimo e centottantesimo giorno dalla sua scadenza, la banca ha il diritto di richiedere il rimborso immediato di tutto il credito; e, come cita l’articolo 40 del Testo Unico Bancario, la banca ha il diritto di appellarsi alla risoluzione del contratto nel caso in cui il ritardato pagamento di una rata si sia verificato per sette volte anche non consecutive.

Quindi: se una rata viene pagata in ritardo ma nel periodo di tempo compreso tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla sua scadenza, non darà diritto alla banca di avvalersi della clausola di risoluzione del contratto, ma se a scadenza del centottantesimo giorno la rata non viene saldata, subentrerà il “mancato pagamento”, che darà diritto alla banca di appellarsi alla clausola su citata, e di dare avvio ad una serie di pendenze complementari a carico del debitore. Quest’ultimo infatti, non potrà saldare il suo debito immediatamente, ma dovrà prima pagare le spese legali, le coperture assicurative ed eventuali altri costi sostenuti dalla banca per conto del debitore, poi gli interessi di mora, e solo alla fine saldare la rata non pagata.

Dissesto economico

Altro caso in cui la banca può richiedere la risoluzione del contratto, è quello presuntivo del dissesto economico: ossia quella condizione in cui, il mutuatario, si trovi in gravi difficoltà economiche alla quali non riesce a far fronte.

Sono considerate dissesto economico ad esempio, un semplice protesto, la riduzione della consistenza patrimoniale del debitore, o se l’immobile sia ipotecato o su di esso penda il sequestro conservativo; anche la vendita di titoli o immobili che non vengono reinvestiti dal mutuatario, rappresentano dissesto economico.

Falsificazione della documentazione

Altro caso, purtroppo ricorrente ma spesso proposto da operatori del settore poco seri, che da alla banca il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, è quella in cui l’istituto si accorga, anche mesi o anni dopo aver finanziato il mutuatario, che la documentazione fornita al fine di ottenere il mutuo sia stata falsificata.

Movirata di Banca Etruria, il mutuo che si adegua alle condizioni economiche del cliente

Sempre più vicino alle esigenze dei clienti, Movirata di Banca Etruria, da qualche tempo offre ai propri clienti un nuovo tipo di mutuo molto flessibile: regola il piano di ammortamento in base ai periodi di migliore disponibilità economica del cliente.

Grazie a Movirata, il cliente ha la possibilità di sospendere momentaneamente, e per non oltre 12 mesi, il pagamento del mutuo: le rate consecutive che possono essere saltate sono sei, e tra un periodo ed un altro di sospensione, devono trascorrere almeno tre mesi, nei quali il pagamento delle rate dovute è stato regolare.

Al cliente viene garantito lo slittamento delle rate interessi, senza interessi aggiuntivi ne spese, in un’unica soluzione, ed una riformulazione e proroga di mesi pari a quelle che sono le rate non pagate, del piano di ammortamento.

Gli indici di riferimento a cui Movirata si riferisce, sono l'Euribor a 6 mesi per il mutuo a tasso variabile, e l'IRS a 30 anni per il mutuo a tasso fisso.

Dafinizione di cos'è il Rischio locativo

Il rischio locativo è una garanzia a copertura di danni materiali diretti a locali tenuti in locazione, in cui sono presenti gli oggetti assicurati: può essere considerata una garanzia di responsabilità identificata con l’immobile, non a caso è sovente che per i danni arrecati al locale, sia richiesto il risarcimento all’inquilino.

Per questo tipo di polizza, la somma assicurata deve essere almeno pari al valore di tutti i locali dati in locazione; riferimenti: Codice civile articoli n. 1588, 1589, 1611

Azione di regresso del garante di un mutuo

Se siamo i garanti di un mutuo allora dobbiamo sapere che nel caso in cui dobbiamo pagare la rata del nostro garantito, dopo averla pagata potremo muoverci contro di lui per recuperare quanto da noi pagato.

In tal caso si dice che il fideiussore si surroga al creditore e tenta il recupero del credito.

Quindi non sarà la banca a recuperare il credito dal cliente, avendolo recuperato da noi, bensì saremo noi e a nostre spese a poter procedere al recupero del medesimo credito.


  1. Art. 1950 del codice civile: Il fideiussore che ha pagato ha regresso contro il debitore principale, benché questi non fosse consapevole della prestata fideiussione.
    Il regresso comprende il capitale, gli interessi e le spese che il fideiussore ha fatte dopo che ha denunziato al debitore principale le istanze proposte contro di lui.
    Il fideiussore inoltre ha diritto agli interessi legali sulle somme pagate dal giorno del pagamento. Se il debito principale produceva interessi in misura superiore al saggio legale, il fideiussore ha diritto a questi fino al rimborso del capitale.
    Se il debitore è incapace, il regresso del fideiussore è ammesso solo nei limiti di ciò che sia stato rivolto a suo vantaggio.
  2. Art. 1951 del codice civile: Se vi sono più debitori principali obbligati in solido, il fideiussore che ha garantito per tutti ha regresso contro ciascuno per ricevere integralmente ciò che ha pagato.
  3. Art. 1952 del codice civile: Il fideiussore non ha regresso contro il debitore principale se, per avere omesso didenunziargli il pagamento fatto, il debitore ha pagato ugualmente il debito. Se il fideiussore ha pagato senza averne dato avviso al debitore principale, questi può opporgli le eccezioni che avrebbe potuto opporre al creditore principale all’atto del pagamento. In entrambi i casi fatta salva al fideiussore l’azione per la ripetizione contro il creditore.
  4. Art. 2871 del codice civile: Diritti del terzo datore che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione. Il terzo datore che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione ha regresso contro il debitore. Se vi sono più debitori obbligati in solido il terzo che ha costituito l’ipoteca a garanzia di tutti ha regresso contro ciascuno per l’intero (1292 e seguenti). Il terzo datore ha regresso contro i fideiussori (1936 e seguenti) del debitore. Ha inoltre regresso contro gli altri terzi datori per la loro rispettiva porzione (1299) e può esercitare, anche nei confronti dei terzi acquirenti, il subingresso previsto dal secondo comma dell’Articolo 2866.

Responsabilità e obblighi del garante di un mutuo o prestito

Molte persone, almeno per quello che vedo io, credono che fare da garante (fideiussore per essere precisi) sia una banalità.
Spessoinfatti vedo datori di lavoro garantire l'aquisto dell'auto ai propri dipendenti, auto spesso sopra le proprie possibilità.

Il garante di un mutuo o di un prestito infatti è tenuto a rispondere del finanziamento e quindi a pagare al posto dell'itestatario nel caso in cui questi non lo faccia. La banca può quindi avviare un vero e proprio procedimento di recupero coninvolgendo anche le sue proprietà e fonti di reddito.

Solitamente tuttavia viene specificata una soglia massima oltre la quale la banca non può rifarsi sul garante.
Occorre quindi valutare attentamente l'opzione di fare da garante a qualcuno per un finanziamento e limitarla ai soli familiari.

Ipoteca volontaria legale e giudiziale

Sono tre i tipi di ipoteche esistenti: volontarie, giudiziali e legali.

Si parla di ipoteca volontaria, quando il proprietario del bene decide di propria volontà di sottoscrivere, ad esempio per la concessione di un prestito o un mutuo, questo tipo di garanzia; è la forma più comune di ipoteca sottoscritta e, in caso di contestazioni del bene, ciascuno proprietario ha la facoltà di concedere la sua parte.

Va da se che, in caso di vendita, nessun acquirente è interessato all’acquisto di un bene cointestato, quindi la banca difficilmente acquisirà in garanzia ipotecaria beni con parti indivise.

Si parla invece di ipoteca giudiziale quando, a seguito della richiesta di un creditore, sia seguito un provvedimento giudiziale a carico del debitore; di semplice esecuzione, l’ipoteca giudiziale scaturisce anche da una fattura di modesto costo non pagata.

Ultima e molto più rara delle altre, è l’ipoteca legale: questa si effettua nei casi in cui, ad esempio, il prezzo di un bene non sia pagato per intero al venditore, o quando coeredi di un bene non onorino il pagamento di conguaglio all’atto della divisione del bene stesso. In quest’ultimo caso, l’ipoteca viene iscritta dal Conservatore di Registri immobiliari, se il beneficiario della tutela non intende rinunciarvi.

Ereditarietà mutuo e fideiussione. Rinuncia eredità

Spesso accade che gli eredi di una data persona non siano felici. Per chi non lo sapesse infatti i Mutui e le fideiussioni bancarie sono parte dell'eredità.
Quindi ogni garanzia prestata dal defunto passa agli eredi, i quali tuttavia possono rinunciare all'eredità. Caso particolare il prestito ipotecario vitalizio

Euribor come e perchè cambia

L'Euribor recentemente ha subito dei cambiamenti e come tale ha imposto dei cambiamenti essendo questo termine ignorato da tutti il reale costo del denaro. e secndo alcuni fonte dell'attuale crisi economica mondiale. L'Euribor infatti è uno strumento spesso usato per favorire o meno le aziende e quindi la crescita o meno dell'economia.
In breve:un basso euribor rappresenta la volontà di promuovere lo sviluppo tendendo a far contenere i tassi, favorendo l'indebitamento e quindi gli investimenti delle imprese, mentre la volontà di fermare una crescente economia diminuendo le opzioni di finanziamento per le aziende è conseguenza di un rialzo dell'euribor. In Italia a decidere l'Euribor sono: Banca Intesa, Banca Nazionale del Lavoro, Capitalia, Monte dei Paschi di Siena, Sanpaolo IMI, UniCredit Banca.

Illegali gli interessi sugli interessi di mutui prestiti e finanziamenti

Qualora non lo sapessimo, la prassi di attivare gli interessi sugli interessi di un qualsiasi pagamento rateale è illegale. Tale pratica viene considerata al pari dell'usura ed è stata espessivamente vietata dal Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio il 9 febbraio 2000 con l'articolo 3, comma 1.

Eccezione ovviamente presente anche in questo caso. Infati se si giunge alla risoluzione del contratto allora il nuovo finanziamento sarà costituito dal capitale, dalle spese e anche dagli interessi.

Ovviamente questo deve essere previsto dal contratto secondo quanto previsto dall'articolo 3, comma 2 della delibera del 9 febbraio 2000

Interessi di mora di un Mutuo ritardo pagamento

Nel caso in cui dovessimo pagare la rata del mutuo in ritardo allora dovremo tenere conto che la banca può applicare gli Interessi di mora.

Il calcolo degli interessi avviene sulla base della formula:


Giorni di ritardo x Importo x Tasso % di mora / 36500

Immagginando quindi di avere una rata di 600 euro e quindici giorni di ritardo il totale dovuto alla banca sarà di 1,72 euro. A nostro carico anche la lettera di sollecito di pagamento di circa 5 euro. Tuttaia dobbiamo considerare che il ritardo nei pagamenti causa l'iscrizione alla Centrali dei Rischi Finanziari che potrebbe rendere complicato per noi ottenere in futuro altri finanziamenti.

Pignoramento e vendita all'asta di un immobile (casa o altro)

Se abbiamo sottoscritto un mutuo e non riusciamo a pagare in alcun modo le rate allora siamo fregati: La banca pignorerà la nostra casetta o immobile in genere e lo venderà all'asta.
Pignorato l'immobile il giudice dispone una valutazione dei beni a carico del creditore e viene pubblicato l'avviso di asta. All'asta può partecipare chiunque consegnado richiesta e offerta in busta chiusa.
Deve essere inoltre depositata una cauzione in misura non inferiore ad 1/10 del prezzo stabilito.
La gara si svolge davanti al Giudice con aggiudicazione al maggior offerente. Se le offerte risultano assenti o non idonee dal giudice si prosegue con un nuovo incanto.
In assenza di offerte in nuovo incanto ha una base di partenza inferiore di un quinto.
In caso di vincitore questi deve saldare entro 60 giorni e solo dpo il giudice firma il trasferimento del bene.

Price cap sui mutui decreti anticrisi 2009

Il price cap è il massimo dei prezzi che possono praticarsi all’utenza, oltre la quale si arriva all' illegalità. Nel caso dei mutui un recennte pacchetto anticrisi stabilisce che il pri cap per i mutui sia del 4%. Grazie ad un percorso mirato di politiche industriali e statali,che si indicano con il termine regulatory reform, si tende di riformare radicalmente uno o più settori che vanno ad operare sotto un profilo di nazionalizzazione o di forte controllo governativo.

Finanziamento o borsa di studio per la tesi da privati

Scrivere la tesi potrebbe essere fonte di moltissime soddisfazioni ok, ma anche fonte di tempo visto che scrivere una tesi spesso impegna come o più di un lavoro.
Da anni tuttavia le aziende private e non danno delle borse di studio o finanziamenti per chi sviluppa una data tesi.

Occorre informarsi su quali enti o privati offrano Borse di Studio e finanziamenti per Tesi svolte in determinati settori Oltre che dal compenso economico e dalla voglia di finire al vostra divertente odissea, a farvi da incentivo ci saranno sicuramente eventuali proposte lavorative dall’azienda che Vi ha finanziato.
Quindi guardate sempre le bacheche degli studenti e le affissioni e il sito web della vostra università.

Testo concesso da: Come scrivere la tesi di laurea .... Regole stesura tesi

Banca per la casa Storia

Banca per la casa è una banca spa italiana specializzata in mutui per la casa. Tale banca nata nel 2001 come Adalya Banca Immobiliare, nel 2003 ha preso come nome UniCredit Banca per la Casa riuscendo alla fine dello stesso anno a acquisire Abbey National Bank of Italy ovvero la sezione italiana di Abbey National. Attualmente appartiene quindi al gruppo Unicredit e permette di coprire anche esigenze di assicurazione nel caso di un mutuo casa


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